一、定金能不能退？

在房地产交易中，开发商通常会在签订正式的商品房买卖合同之前通过认购、订购、预订等方式向买家收取定金。如果买家不来签订合同或双方无法就合同条款达成一致意见，大多数情况下开发商是不会退还定金的。这种定金约定往往对买家不利，使得买家在定金不退的压力下，不得不接受开发商提出的不平等条款。然而，实际情况并非总是如此，购房定金是可以退还的。那么，在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退呢？

二、定金的法律规定是什么？

目前涉及定金的法律规定主要包括：

1、法律法规：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。

2、部门规章：《商品房销售管理办法》等。

3、具体规定：

    《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

    《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

    《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

4、房屋交易相关主管部门的规定：例如2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过____日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起____日内将已收取的定金退还认购人。

从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、如何避免定金陷阱？

要避免定金陷阱，您可以采取以下措施：

1、不要签订认购协议书：不要与开发商签订认购协议书，尽量避免交纳定金。

2、使用其他词汇代替“定金”：使用“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这些词汇在法律意义上不同于“定金”，有助于在合同未能签订时更容易退款。

3、明确约定对自己有利的内容：在签订认购协议时，明确约定在何种情况下定金可以退还，以及不退还定金的法律后果和违约责任。

4、使用官方模板：采用政府部门提供的标准合同模板，如《北京市商品房认购书》，并尽量不要同意开发商对此认购书的内容做修改。

四、如何退定金才能成功？

通过以上分析，我们知道退定金有一定的条件，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同。要成功退定金，您可以采取以下措施：

1、证明未达成一致意见：提供证据表明双方在合同条款上未能达成一致意见。

2、利用补充协议：通过增加补充协议的方式达到退定金的目的。

3、针对未取得销售许可的项目：对于未取得销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

看完之后，您是否对定金有了进一步的了解？咨房通退房退定法律咨询提醒您：下次遇到交定金或退定金的情况时，请采取相应的措施保护自己的合法权益。