在进行商品房交易时，购房者通常需要支付一定金额的定金以确保交易的有效性。然而，在某些情况下，购房者可能需要申请退还这笔定金。根据《中华人民共和国民法典》的规定，定金的退还主要遵循以下原则：

1、协商一致

当开发商与购房者之间就解除已签署的购房合同达成一致意见时，购房者有权要求退还全部定金。

2、合同目的无法实现

若因购房者原因导致购房合同的目的无法实现或完全落空的情况下，购房者通常无权要求返还定金。

根据《民法典》第五百八十七条规定：

当债务人履行债务时，定金应当抵作价款或被收回。

给付定金的一方若未履行债务或履行不符合约定，致使合同目的无法实现，则无权要求返还定金。

收受定金的一方若未履行债务或履行不符合约定，致使合同目的无法实现，则应当双倍返还定金。

此外，《民法典》第五百八十六条规定了关于定金合同的其他要点：

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由双方约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不产生定金效力。

实际交付的定金数额与约定数额不符时，视为变更了约定的定金数额。

二手房交易中的定金管理

在二手房交易中，定金的管理同样重要。以下是确保定金有效性和安全性的几个步骤：

1、明确协议内容

协议中应详细说明房屋的基本信息、价格、委托期限以及定金的处理方式等，并加盖中介公司的印章。

2、查看授权委托书

在交付定金前，买方应要求中介提供卖方授权其收取定金的书面文件。

3、获取正式收据

支付定金时，要求中介出具正式收据，并确保该收据上有中介公司的官方印章。

4、确认签字有效性

定金必须由所有产权人（包括共有产权人）签字确认。

按照以上步骤操作，可以确保买方与卖方之间的定金合同有效成立。如果卖方最终拒绝出售房屋，买方有权要求双倍返还定金。

法律不仅是规范行为的标准，更是维护社会公平正义的基础。理解和遵守相关法律法规能够帮助我们在购房过程中保护自己的合法权益。